Exonération de la taxe sur la plus-value immobilière lors de la vente d’un logement unique en Israël

Article 1

Exonération de la taxe sur la plus-value immobilière lors de la vente d’un logement unique en Israël – Qu’en est-il des droits de construction non utilisés ?

Comme on le sait, un résident israélien qui vend son unique appartement en Israël peut bénéficier d’une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière, à condition, bien sûr, que le bien immobilier et son propriétaire remplissent l’ensemble des conditions prévues aux articles א49et 49 (ד) ב de la Loi sur la fiscalité.

Il est important de souligner que l’exonération ne s’applique qu’au logement lui-même (la structure bâtie). Autrement dit, si des droits de construction non utilisés sont attachés au bien, ils ne sont pas couverts par l’exonération ( (זכויות בנייה.

Ainsi, si l'on peut démontrer que le prix de vente du logement a été influencé par la valeur de ces droits de construction, alors dans certains cas, la partie du prix attribuée à ces droits sera imposable au titre de la taxe sur la plus-value immobilière.

Quand peut-on être confronté à des droits de construction attachés à un logement ?

Par exemple :

• Des appartements en attique ou en duplex peuvent inclure des droits de construction sur le toit.

• Des maisons individuelles peuvent ne pas avoir épuisé tous leurs droits de construction lors de la construction initiale.

Il est crucial de comprendre que, plus la valeur du bien immobilier augmente (en raison de sa taille, de son emplacement, etc.), plus la valeur des droits de construction qui y sont attachés peut augmenter également.

En conséquence, un résident israélien qui vend son unique logement et qui s’attend à bénéficier de l’exonération (jusqu’à un plafond de 5 008 000 ILS en 2025), peut être surpris de recevoir une demande de paiement de la taxe sur la plus-value pour la vente des droits de construction attachés au logement.

Que faire ?

Le vendeur doit impérativement vérifier avant la vente si des droits de construction sont attachés au bien et quelle est leur valeur. Ce n’est qu’après avoir éclairci cette question qu’il sera possible d’estimer si une imposition aura lieu et pour quel montant. Cela permettra aussi au vendeur de fixer un prix de vente réaliste et de prévoir le montant net qui lui restera après paiement de l’impôt.

Une question se pose : est-ce que la présence de droits de construction entraîne systématiquement une imposition ?

Réponse : non, pas toujours !

Alors comment savoir quand ces droits sont imposables ou non ? Bonne question.

Selon la directive d’application 6/98 de l’administration fiscale, afin d’éviter des litiges pour des montants insignifiants, tant que les droits de construction représentent moins de 10 % de la surface bâtie ou une valeur inférieure à 100 000 ILS (la plus faible des deux), ils ne seront pas imposés.

Cependant, même après cette directive, le législateur a introduit une disposition supplémentaire via l’article ז49 de la Loi, permettant aux propriétaires de logements relativement modestes de bénéficier d’une exonération totale ou partielle pour les droits de construction.

Les conditions de l’article ז49 sont les suivantes :

1. La valeur des droits de construction est inférieure au double de la valeur du logement (hors droits).

2. Le double de la valeur du logement ne dépasse pas un plafond de 2 428 100 ILS (appelé « le plafond de l’article »).

Selon les données du bien et la valeur des droits, l’exonération peut être totale, partielle, ou nulle.

Voici trois exemples pratiques pour illustrer :

1. Exonération totale pour les droits de construction

• Valeur du bien unique : 1 200 000 ILS

• Valeur du bien sans les droits : 1 000 000 ILS → en dessous du plafond ( 5.008.000) → exonération sur le logement

• Valeur des droits de construction : 200 000 ILS

Selon la loi ז49

La condition n°1 est remplie : la valeur du droit de construction est inférieur au double de la valeur du bien (sans les droits de construction)

200 000 < 2 000 000

La condition n°2 est aussi remplie : le double de la valeur du bien ( sans les droits de construction) est inferieur au plafond défini par l’article.

2 000 000 < 2 428 100

➡️ Les deux conditions sont remplies → exonération totale sur les droits de construction.

2. Exonération partielle

• Valeur du bien unique : 2 500 000 ILS

• Valeur du bien sans les droits : 2 000 000 ILS → exonération sur le logement

• Valeur des droits de construction : 500 000 ILS

La condition n°1 est remplie : 500 000 < 4000 000

La condition n°2 ne s’accomplie pas : le double de la valeur du bien ( sans les droits de construction) est supérieur au plafond défini par l’article.

4000 000 > 2 428 100

➡️ Exonération partielle : seule la part jusqu’à 428 100 ILS (écart jusqu’au plafond) est exonérée.
➡️ Reste imposable : 71 900 ILS

3. Pas d’exonération du tout

• Valeur du logement : 4 500 000 ILS

• Valeur sans les droits : 3 500 000 ILS → exonération sur le logement

• Valeur des droits : 1 000 000 ILS

La valeur du bien sans droits est supérieur au plafond défini par l’article

3 500 000 ILS > plafond

➡️ Les droits de construction sont entièrement imposables.

Conclusion

Avant toute vente d’un bien, surtout s’il s’agit d’une maison individuelle (même si c’est votre unique logement), il est essentiel de vérifier la présence et la valeur des droits de construction. Cela permet d’anticiper l’impôt à payer sur ces droits.

Et enfin, même si ces droits peuvent être fortement imposés, il est souvent utile de consulter un fiscaliste, car des solutions d’optimisation peuvent exister pour réduire la charge fiscale.

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