Des revenus locatifs résidentiels

Des revenus locatifs résidentiels :
Comment optimiser votre fiscalité

L’année 2026 arrive à grands pas, le plafond mensuel d’exonération fiscale applicable aux revenus locatifs pour habitation sera de 5 654 ILS. Toutefois, il est déjà temps de prendre des décisions concernant les revenus locatifs perçus en 2025.

Pour vous aider à faire les bons choix fiscaux, je vais passer en revue les différents régimes d’imposition applicables aux revenus tirés de la location de logements résidentiels.

Trois régimes fiscaux s’appliquent aux revenus de location résidentielle:

1. Régime d’exonération totale ou partielle (ci-après : le « régime d’exonération »), jusqu’à un revenu de 5 654 ILS par mois.

2. Régime d’imposition à taux fixe de 10 % sur l’ensemble du revenu.

3. Régime d’imposition au taux marginal, où les revenus locatifs s’ajoutent aux autres revenus du contribuable.

À noter :

• Les deux premiers régimes (exonération et 10 %) ne s’appliquent que si les revenus de location ne sont pas considérés comme issus d’une activité commerciale.

• Dans le troisième régime (et pour la part imposable du premier), il est possible de déduire certaines charges courantes liées à la production du revenu locatif, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et l’amortissement du bien.

Quel régime choisir ?

Chaque propriétaire percevant des revenus locatifs résidentiels devrait examiner les différentes options afin de choisir le régime le plus avantageux selon sa situation personnelle.

Bien que le régime d’exonération semble le plus simple et confortable, il n’est pas toujours le plus intéressant fiscalement.

Exemple 1 :

Un particulier loue un appartement pour un loyer mensuel supérieur au plafond, mais inférieur au double de ce plafond.
Dans ce cas, il est possible de :

• Exonérer une partie du revenu (jusqu’au plafond),

• Et imposer le reste au taux marginal.

L’avantage : les charges liées à la part imposée peuvent être déduites, ce qui peut rendre cette combinaison plus avantageuse que le régime des 10 %, où aucune charge n’est déductible.

Exemple 2 :

Un contribuable possède deux appartements ou plus.
Doit-il choisir le même régime pour chaque bien ?
Non ! L’administration fiscale israélienne a publié un guide précisant que le propriétaire de plusieurs biens peut choisir un régime fiscal différent pour chaque bien.

Par exemple :

• Un appartement sous le régime d’exonération,

• Un autre (avec de lourdes charges de financement) sous le régime imposable.

Exemple 3 :

Quand envisager le régime imposable (taux marginal) ?
Notamment lorsque le bien a été financé par un crédit important (≥ 50 %).
Dans ce cas, les intérêts et amortissements peuvent excéder le revenu perçu, créant un déficit fiscal.
Ce déficit :

• Évite l’imposition immédiate,

• Et réduit la plus-value imposable lors de la vente du bien.

Points importants à retenir :

1. Le régime d’exonération est simple, mais pas toujours optimal.

2. Si le loyer dépasse le double du plafond, le régime d’exonération n’est pas applicable.

3. Même sous le régime d’exonération, les charges peuvent être déduites de la partie imposable.

4. On ne peut pas combiner le régime d’exonération et le régime des 10 % pour un même bien.

5. Il est possible de choisir un régime différent pour chaque bien immobilier.

6. En cas d’achat avec un crédit, il peut être avantageux d’opter pour le régime imposable.

En conclusion :

Tout propriétaire d’un bien locatif résidentiel a intérêt à étudier attentivement les options fiscales qui s’offrent à lui, afin de choisir la stratégie la plus adaptée à sa situation.

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