Comment réduire légalement l’impôt sur la plus-value ?

Avant l’amendement 76, il était possible de vendre un appartement tous les 4 ans en bénéficiant d’une exonération fiscale. Aujourd’hui, cette exonération n’est accordée qu’aux propriétaires d’un seul logement, sauf dans certains cas très spécifiques.

Ainsi, si une personne possède plus d’un bien immobilier, la vente d’un de ces biens sera soumise à l’impôt sur la plus-value, sauf cas d’exonération. De même, les biens qui ne sont pas des résidences principales (comme un terrain, un commerce, un entrepôt, etc.) ne bénéficient pas de l’exonération, et sont donc imposables.

🧠 Alors, comment réduire légalement l’impôt sur la plus-value ?

Voici 5 stratégies : 1. Déclaration annuelle de revenus (même si non obligatoire)

Si, l’année de la vente :

• le vendeur n’a pas eu de revenus, ou très peu,

• ou s’il a des crédits d’impôt inutilisés (points de crédit),

Alors, en déposant une déclaration annuelle à l’impôt sur le revenu, il peut :

• bénéficier de tranches d’imposition plus basses,

• utiliser ses points de crédit,

• et si le vendeur a plus de 60 ans, il est imposé comme s’il avait des revenus d’activité personnelle, ce qui commence à 10 % au lieu de 25 %.

2. Étaler la plus-value sur plusieurs années (jusqu’à 4)

La loi permet de répartir la plus-value sur 4 ans, ou la durée de détention du bien (la plus courte des deux). Cela permet :

• d’utiliser les tranches d’impôt plus basses sur plusieurs années,

• d’optimiser les points de crédit chaque année,

• et là encore, les plus de 60 ans bénéficient d’un taux réduit (10 %).

3. Répartition de la plus-value entre conjoints

Si le bien est co-détenu par deux époux, la plus-value peut être répartie entre eux :

• chacun est imposé séparément selon ses revenus,

• si l’un des conjoints a un faible revenu, cela permet d’appliquer un taux d’imposition plus faible,

les points de crédit non utilisés par un des conjoints peuvent être valorisés.

4. Imputation de pertes en capital

La plus-value immobilière est un type de gain en capital. Si le vendeur a subi une perte en capital la même année (par exemple via :

• la vente d’actions en bourse,

• ou un autre bien immobilier en perte),

Il peut imputer cette perte sur la plus-value, ce qui :

• réduit le montant imposable,

• donc diminue l’impôt à payer.

5. Imputation de pertes d’exploitation (professionnelles)

Selon la loi fiscale, une perte d’exploitation d’une activité professionnelle (ex. commerce, freelance) peut être déduite de tout revenu, y compris une plus-value immobilière :

• si l’année de la vente, le vendeur a subi une perte d’exploitation, il peut l’imputer sur la plus-value,

• et ainsi réduire ou même annuler l’impôt à payer.

📝 En résumé – Application et recommandations

1. Il est fortement recommandé de planifier à l’avance la vente d’un bien immobilier.

2. La plupart des stratégies mentionnées nécessitent de déposer une déclaration annuelle de revenus, ce qui peut entraîner d'autres obligations fiscales. Il faut donc évaluer si le gain vaut le risque ou l'effort.

3. Chaque cas est unique : il est crucial de faire une analyse personnalisée.

4. Comme toujours, réfléchir avant d’agir : un bon conseiller fiscal peut faire économiser beaucoup d’argent en optimisant légalement la situation du vendeur.

Nos Articles à la une...